《北京市房屋租赁管理若干规定》(北京住房租赁新规)

“黑中介”、甲醛房、隔断房、租贷、随意涨价、长租公寓雷爆……随着租房市场的火爆，一些乱象的滋生被频频吐槽，相关业态亟待规范。9月1日，《北京市住房租赁条例》(简称条例)正式实施。这也是我国首部规范“房屋租赁”和长租公寓等新业态的地方性法规。北京也是第一个将“住有所居、房住不炒、租购并举、职住平衡”写入地方立法的城市。北京青年报记者就《条例》十大热点问题采访了市住建委相关负责人，并进行了权威解读。

■鼓励“长期合同”，让租客平等享受物业服务。

■室内空气体质量差的“甲醛房”将面临惩罚。

■日租或时租应符合规定或征得同一建筑(医院)业主的同意。

■向承租人收取的押金不得超过一个月的租金。

■街道办事处、乡镇政府要对辖区内的房屋租赁进行日常监管。

■房屋租金明显上涨，必须有价格干预措施。

■客厅不要隔断出租，也不要分开。

■不允许把房子租给没有出示身份证明的人。

■贷款金额不得高于房屋租赁合同金额。

■个人转租超过规定数量的房屋，应当成立住房租赁企业。

1个热点

甲醛房、隔断房不得出租。

非法群租房治安扰民问题突出，整治非法群租房也是北京市“疏解整治促提升”的专项内容。

《条例》明确规定，出租房屋应当符合建筑、治安、室内空燃气质量等基本安全标准要求，具备供水、供电等基本居住条件，不得切断电源改变房屋内部结构；客厅不得单独出租，厨房、卫生间、阳台、储藏室等非居住用房空不得出租居住；人均使用面积和各房间居住人数符合相关规定；禁止出租违法建筑和其他依法不得出租的房屋。

相应的法律责任指出，房屋租赁企业装修租赁房屋后，室内空空气质量不符合室内空空气质量标准的，由住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，可以并处1万元以上5万元以下罚款；逾期不改的，处以五万元以上三十万元以下的罚款。

同时，《条例》明确赋予街道办事处、乡镇政府对违法群租的管理职责和处罚权。这是北京市自2013年以来对非法群租房治理的实践经验，已上升为地方性法规，为治理工作提供了更加充分的法律保障。

2个热点

通过多种方式增加租赁住房供应。

在规范之外，市场上确实存在供需矛盾。因此，多渠道、多主体、多方式增加租赁住房的有效供给成为解决之道。北京市住建委住房租赁管理处副处长胡庆富在接受北青报记者采访时介绍，在供给端，集体土地建设租赁住房成为加强租赁住房供给的重要方式。从2017年开始在北京试点，成为全国13个试点城市之一。2020年，于波丰台的成寿寺社区揭牌，成为中国第一个正式运营的集体土地租赁住房项目。

第二种是重建出租房。2018年，北京市出台相关文件，允许部分闲置厂房、招待所、办公楼等非居住用房按规定改为集体宿舍，解决快递物流、家政、餐饮等城市运营服务保障行业人员的租房问题。，而且这样的房子可以享受居民用水、用电、供暖、用气价格，这一点在之前的相关文件中也有体现。这一次，这一次，是穿越了”。

此外，鼓励通过新增或利用现有土地专项建设租赁住房、在新建商品住房项目中分配租赁住房、盘活宅基地上闲置住房等方式，增加租赁住房有效供给。同时明确规定，这些新建、改建的出租屋不得出售或以租代售。违反规定的，由住建部门责令改正，处10万-50万元罚款，逾期不改正的，处50万-100万元罚款。

3个热点

租金飙升时，政府可以干预。

很多租客反映，在北京这样的一线城市，租房是一笔不小的开支，占工资的20%到50%不等。每年续租的时候都要经历一波涨租。

据了解，目前住房租赁市场主体多为零售转零售(C2C)，住房租赁企业经营规模(B2C)占比相对较小，租金调控手段少且难度大。《规定》明确禁止住房租赁企业、房地产经纪机构哄抬租金、搭售消费、捏造并散布涨价信息等扰乱市场秩序的行为，防止企业借助资本恶性竞争、投机倒把、哄抬租金。

《条例》规定，市住房和城乡建设部门应当加强住房租赁价格监测，建立健全相关预警机制。住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，市人民政府可以依法采取提价申报、限租或者涨租等价格干预措施，稳定租金水平，并报国务院备案。市人民政府采取价格干预措施的，出租人应当执行；拒不执行的，由市场监督管理部门依法处理。

4个热点

租金增加多少才算「大幅增加」？

2021年8月，住建部发布《关于城市更新行动实施中防止大拆大建的通知》，明确城市住房租金年涨幅不得超过5%。该规定中的“显著增加”是否有明确的界定标准？

对此，胡庆富解释说，目前租赁市场的租金是市场调节价，没有政府定价或指导价。一般情况下，政府不干预。但当房租上涨过快，类似于2018年，影响整个住房租赁市场稳定时，政府可以依法干预。对于什么情况是“明显上升”，下一步将研究具体口径。

5个热点

保证金通过第三方特殊账户管理。

房屋租赁中介一直是一个矛盾纠纷多发的领域，民事、行政甚至刑事问题交织在一起。90%以上属于租金、定金、租赁期限等合同纠纷，涉及主体多，处理难度大。也是租房市场的乱象之一。在租赁关系中，承租人往往处于弱势地位。统计显示，90%以上的投诉反映租客权益受到侵害。

《规定》明确，住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月的租金，并按规定由第三方专户管理。一般情况下，单次收取的租金金额不得超过三个月的租金，超出部分纳入监管。房地产经纪机构提供中介服务收取的佣金一般不得超过一个月的租金。租赁合同期满，出租人和承租人续签或重新签订租赁合同的，房地产经纪机构不得再次收取佣金。

租赁合同到期或者终止时，除扣除租金、违约金等费用外，住房租赁企业应当在承租人退房后三个工作日内将剩余保证金和租金退还给承租人。

6个热点

不履行监护最高罚款30万元。

对于押金保管和租金监管的条款，胡庆富告诉北青报记者，之前的法律制度中，对于租金押金监管没有明确的规定。此次《条例》从法律层面规范了这一突出矛盾，并设定了罚则，将有效减少租金押金的冲突和纠纷，保护租赁当事人的合法权益。

“北京从去年开始实施存款托管。但是从执行效果来看，这些已经纳入押金托管的合同，后期基本都没有因为押金而产生纠纷。”胡庆富表示，市住建委正在研究制定押金租金监管配套政策，近期将向社会征求意见。

此外，北青报记者注意到，《规定》还明确了具体的处罚措施:住房租赁企业、以自有房屋从事住房租赁业务的企业、房地产经纪机构未履行押金托管、租金监管，或者未按时退还剩余押金、租金的，由住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正， 并可处以一万元以上五万元以下的罚款，对有关责任人员处以五千元以上一万元以下的罚款。 逾期不改的，处五万元至三十万元罚款，并对有关责任人员处一万元至三万元罚款。

7个热点

防雷爆严控“租贷”

针对投诉举报反映的克扣房租押金、多收少付、多收少付、长租公寓雷爆、个人二房东卷款跑路等市场乱象，条例还为非法市场主体量身定做了“紧箍咒”，规范引导企业“租金贷”，防止其异化为融资手段，防止其打造“资金池”，从制度上遏制企业盲目扩张、争地的冲动。

《条例》规定，不得诱导承租人使用住房租赁贷款，或者将租赁贷款相关内容纳入住房租赁合同；严格“租房贷款”管理，金融机构发放的租房贷款应依据备案的租赁合同并记入承租人账户；贷款金额不得高于租赁合同金额，贷款期限不得超过租赁合同期限，贷款发放频率应与承租人支付租金的频率相匹配。事实上，随着浩源恒业、丹科公寓雷霆事件的发生，“租贷”已经基本退出北京市场。

8个热点

“个人二房东”被监管。

《条例》将“个人二房东”纳入监管，规定个人转租房屋超过规定数量的，应当申请住房租赁企业设立登记，并明确了对违法行为的处罚要求，为解决这一长期扰乱市场的顽疾提供了法律依据。营业执照、办公地址、从业人员信息、服务项目和收费标准、投诉电话等。应当在营业场所和网络服务器上如实公示。要提前准备好房屋条件说明书，告知承租人相关信息。从业人员应当持实名卡，在提供服务的租赁合同上签字并注明信息卡号。通过全市住房租赁管理服务平台统一建设，企业完成租赁合同网上签约，自动提交登记备案。

9热点

建立住房租赁网上签约备案机制。

北青报记者注意到，《条例》规定将建立住房租赁网上签约备案机制——出租人应当在租赁合同签订后30日内办理住房租赁登记备案和租赁登记。同时，鼓励房东和租客通过住房租赁管理服务平台完成住房租赁合同网上签约，即网上签约。

推行住房租赁合同网上签约，就是充分利用科技手段赋能管理服务，开发建设全市统一的住房租赁管理服务平台，整合各部门“房、人、企”管理信息，实现部门间信息共享，提供房屋信息查验、企业和职工信息查询、人脸识别等服务。，逐步实现租赁当事人合同网上签约、备案、查询等“掌上办理”和“一网办理”。为居民办理居住证、积分落户、提取公积金等提供便利。，通过网签实现租赁合同登记备案和租赁登记合并，避免“一物两跑”、“让信息多跑路，让群众少跑腿”。

胡庆富介绍，《条例》并未要求个人自然人进行网上签约，而是鼓励人们通过便民服务进行网上签约。但住房租赁公司和房地产经纪机构需要网签。相关系统网签功能正在进一步完善中。”

热点10

首都功能核心区禁止短租。

近年来，随着“互联网+”的兴起，城市“短租”等新形式发展迅速。广泛分布在居民区的房屋以“短租”、“网上预订”的形式对外出租，既满足了旅行者的短期住宿需求，也严重影响了居民区居民的正常居住生活，引发了大量的矛盾纠纷。《条例》规定，北京将对按日或按小时收费的短租住房实行区域差异化管理，禁止在首都功能核心区经营短租住房。在其他城区租住短租住房，应当符合本市相关管理规范和本小区管理规定。没有管理规约或者管理规约中没有相关约定的，应当取得本建筑物或者同一平房院子内其他业主的一致同意。出租人应与当地公安派出所签订治安责任保证书。

此外，《条例》将宅基地住房租赁纳入全市规范化管理和基层治理体系，明确农业农村部门负责指导宅基地住房租赁监督管理，建立健全村民自治机制，鼓励农村集体经济组织与规模化、专业化住房租赁企业合作经营和租赁宅基地闲置房屋。

文/记者宋霞

总体策划/余美英

来源:北京青年报